红龙扑克访谈
全国房价为什么炒这么高_
日期:2019-09-09 14:48    编辑:admin    来源:红龙扑克
只是最近在想国家的发展历程和经济现状~发展方向,想得有点多了.突然想到这个问题 没有什么特殊意义.望对经济看法比较深入的同志一起研究研究展开我来答 可选中1个或多个下面的关键词,搜索相关资料。也可直接点搜索资料搜索整个问题。 展开全部供给土地出让

  只是最近在想国家的发展历程和经济现状~发展方向,想得有点多了.突然想到这个问题

  没有什么特殊意义.望对经济看法比较深入的同志一起研究研究展开我来答

  可选中1个或多个下面的关键词,搜索相关资料。也可直接点“搜索资料”搜索整个问题。

  展开全部供给土地出让、金融贷款、建筑市场监管□□□、房屋的最后检测等等这一些都不是市场经济,而是在政府的主导之下进行的□,着每一项目都能在政府某一部门找到□□,而房屋的分配完全是市场化,而在权利的寻租下,这个建筑变得是富人的游戏而成为穷人的梦想□□□。尤其是土地出让金已经成为地方政府的财政的主要来源,于是出让土地也称为政府的一项主要工作,甚至认为房产业是政府的主导,于是就出现了许多投机商人,铺天盖地的房产中介,制造业也开始做房产,而这样依靠出让出让土地的经济是不能持续的,于是出现了二会的讲话。

  出最惨烈的代价。为了民生,为了民族的未来□,有识之士在努力泣血建言决策层,

  我必须找事实做佐证,为了找到佐证,在2006年底□,我根据在权威的“上海市房

  地产估价师协会网”上登载的2003年到2006 年9月的《上海市有偿使用地块汇总

  标出让、公开招标出让等)□□、土地用途(分商业用地、工业用地□□□、商品住宅用地、

  吃一惊的结论□□□:在房价高涨的2004年和2005 年,政府部门收的土地出让金低得

  将分析的步骤一一列出。此文在高层内参《香港传线月初,中央电视台《新闻调查》栏目打电话给我,说他们接到举报,

  土地储备制度的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的采访□。

  柴静提问,我回答。录制完毕,告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》

  时段播放□。到了4月21日早晨,《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我□□□,

  说有关我的镜头全部删了,领导通不过□□□。他一个劲地向我道歉□,而我一个劲地说□:

  “没有关系,没有关系,你们知道了一些真相也就可以了□。”仲伟宁在电话中问:“王老师,你的心态怎么那么好?”我回答“我根本就没有指望过能播出□□!”

  相梳理清楚了,可是,这是一篇用大量表格说明问题的文章——我分析的依据《上海市有偿使用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》就是由几千个土地出让项目组成的表格□,经过我的整理□□□,

  这些表格“活”了,能说话了,能说明问题了!但我不可能在博客上发表这样的表

  在用人民币计取土地出让金的统计数字中,2003年,上海出让土地面积6102

  万平方米,政府实收土地出让金91.75亿,出让每平方米土地政府收取不过150□.4

  元,2004年,出让6573□□.2万平方米,政府实收出让金140亿,平均出让金价213

  元,2005年,出让5941.3万平方米,实收出让金100.4亿□,平均出让金单价169

  元□,2006年1~9月□□,出让面积3637.2万平方米,实收出让金50□.1亿,平均出让

  金单价137□□.9元。(此处统计的出让土地面积数字比《上海统计年鉴》公布的少2

  府收取的土地出让金都是不一样的□□。其中,“挂牌出让□”收取的土地出让金最高,

  地收取的出让金低出许多。按“平均价”计,2005年“挂牌出让土地价”是3644元

  /m2□,□“协议出让土地价”是1542元/m2,“公开招标出让土地价□”1363元/m2□□□,“项

  目招标出让土地价”740元/m2,“邀请招标出让土地价□”647元,没有前缀的“招标

  出让土地价□”是1625元/m2□,另外还有“公开招标□”的特例□,譬如土地出让合同 “沪

  房地普字(2005)040号□□”□□□,是普陀区的金光北块一期配套房,土地价每平方米324

  元,楼面价218元□。再譬如在浦江镇的六块世博会动迁基地,土地面积共67.73

  万平方米□,土地等级为六级,土地出让合同是 “沪闵房地(2005)230□□□、231□、242、

  243、247、248号”,笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地

  上□□□,政府实收土地出让金总价是568.97万元人民币,再根据政府实收土地出让金

  是土地总价的30%的规定□□,计算出土地总价(也就是得地者付出的总价)是1896

  万,这样□□□,每平方米的土地单价是1896/67.7=28元/m2,由于这六个地块容积率

  都为1□□,土地单价28元也就等于楼面单价28 元。政府收取的土地出让金单价则

  是568.97/67.7=8□.4元/m2。这样的土地价和土地出让金价□□□,能说高么?低到不可

  2004年□□□,地处黄金地段的老西门和豫园的□□□“城镇单一住宅用地”的“协议出让”

  楼面价只有每平方米112.5元、67.7元,土地单价274.5元□□□、161.1元□□□,出让土地

  面积分别是9□.4万平方米和14.9万平方米(合同号:黄房地【2004】57号□、64

  号,土地单价根据政府实收出让金单价是土地单价的30%计算□□□,政府实收出让金

  是773.7万和721□□□.8万元),这样便宜的土地价,不知道这些位于中心区中的核心

  区的拆迁户的拆迁补贴是多少?在这23.33万平方米 “城镇单一住宅用地”上造的

  为了招商引资,上海的工业地价是很便宜的——到2006年上半年,上海八级□□、

  九级地段的工业用地协议出让单价有的还不到90元(楼面价),普遍是133元(楼

  往不是最终造房子的□。我有个朋友属于□□□“最后造房子”的房地产商□□□,他告诉我,他

  造房子用的地,都是转卖过三、四次了;有的房地产商造房用地□,是经转卖了五□、

  数据这样显示:与飞涨的房价相比□□,地价上涨是不足道的□□□。2003年5月□,与南京

  路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米商业用地出让,每平方米

  楼面价6252元人民币□□;2005 年9月□□,与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路

  3998平方米商业用地出让,每平方米楼面价6631元人民币,两年多时间内,上

  上涨了多少□?当然地价的确在涨□□,那主要是“挂牌出让□□”的土地价在涨□□。但挂牌出

  让的土地仅占2004年、2005年上海市政府对房地产业土地供应面积的5%、11%□□!

  由于地价对于房产开发的影响是滞后的□□,2006年前后还在使用前几年置下的低

  这两年的土地价我是没有作统计分析,因为从2003年到2006年我做了这么详细

  场的“超低价”并非是为市民□“超低□□”的□,土地一级市场的“超低价□□□”的存在只是为了

  让房地产商中的“凤毛麟角”将从一级市场得来土地能炒卖出个好价钱,同时又能

  使土地转让市场四茬五茬的接盘者多少也有点钱赚□□。至于买房者,注定是被宰的□□□。

  于收取出让金本身,而在于要收取□□“出让土地使有权过程中产生的‘交易费用’”,

  资产)的使用权需要付多少“交易费用”。即账面价格(有没有低估暂且不管)和

  账。因为两笔账的“落入口袋”不一样□□□。在香港□□□,全部土地出让金归香港政府,在

  我们这里□□,是“桌面上的”出让金归政府财政□□□,□□□“桌面下的”归谁则除了“案发□□□”□□□,只

  说话□□,由□“出价”来说话,出价高者得地,天经地义□。在内地,政府不但掌握出让土地使用权的权利,还掌握□□“由谁来受让土地使用权□”的决定权。这两个权利哪个

  大?当然后一个大!那怎样得到后一个权利□□?一靠“关系”□□,二才是“金钱”□。因为中国凡能在生意场上称得上“关系□”的,这“关系”的价值往往远不够用金钱来衡量□!

  话说回来□□□,□□□“关系”是比金钱金贵,但金钱也能换来“关系□□”。所以,才有□□“桌面下□□□”

  让金□□□”少收的是进入财政的部分,少收的是“桌面上□”的部分,另有“桌面下□□”的部分□□□、

  进入□“关系□□”口袋的部分是不见阳光的□□□。那得地者会“亏”吗?才不会。需要得地的

  商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸□□:本来得一块地应该花消1000

  万元,其中30%是缴纳土地出让金,70%是支付开发成本□□;经过“操作”,“桌面上”

  交200万土地出让金,□□□“桌面上”交467万开发成本□,□“桌面下”的□□“交易费用”233

  万□,房地产商总计化900万就得到了土地,整整省去10%的得地费用□□□,还落得皆

  大欢喜□□□。而官方宣布的中标价是667万□□:30%的土地出让金是200万□,70%的开

  发成本是467万,全都上缴政府有关部门,真是天衣无缝。若问为什么是这个中

  那些栽在“土地□”上的官员,不就是这么“栽”的吗?我承认我没有证据,官方没

  有具体公布过“栽倒”的官员“栽”的过程,然而我是根据数据在怀疑,由怀疑导出

  得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的 “得地权利交易费□□”,这两

  项就是内地政府和政府官员在□“土地使用权利出让”中的全部所得。房地产商也有

  □□“属于房屋建设工程的□□□,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的□□,形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是□□□,法律条文是敌不过房地产商的智慧的,现在有几个房地产商是在转让房产地产的□□□?他们是“转让房地产公司”!

  地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税,偏偏是地方政府最不

  肯积极收取的税收!1999年到2005年,全国的地方税务局总共只收到298□.4亿土

  地增值税,并且47%是2005年这一年缴纳的□□!而298.4亿土地增值税只占同期地

  方税收40769.4亿的0□□.7%(见国家税务总局网站→政务公开→税收统计),298.4

  2006年12月31日□,国务院颁布第483号令修改土地使用税率,这个修改让外

  作的呢?出让土地面积分为“项目建设用地面积□□□”和□□“带征地面积”□。所谓带征地,

  是不属于项目建设用地的附带征地,是应政府需要而“带征□”,其用途多属于□□“公共

  用地”□□。本来,土地出让总价是按项目建设用地面积计算的□,开发商需要的只是项

  的土地仍归政府。所谓“靠政策得地□□□”□□,就是你得答应为政府免费开发一块土地□,

  政府才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发“带征地□□”则是盼望

  “行得春风有夏雨”,盼望政府的回报能超过房地产商在带征地上付出的“开发费

  国务院第55号令第四条赋予□□□“取得土地使用权的土地使用者□□□”□□□“其使用权在使用

  年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动□□□”的权利□□□,《物权法》第一百

  四十三条这样制订:“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让□□、互换、出资□□□、

  赠与或者抵押□□□。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。处分权是

  出租、抵押、赠与、继承□□□、销售□□、封存□、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法

  的“有期限的所有权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖□、允许和

  鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让

  权、抵押权等□□“处分权”□□□,土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值,土地使

  制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确规定□□:□“使用权人不能把使用权出卖、

  出租或无偿让与他人”;《法国民法典》第631 条规定□□□:□□□“使用权人不得出租或出

  让其权利于他人。”;《德国民法典》第1080条条文是□□□:“用益权不得转让。”“用

  益权既不得抵押□□,也不得用作担保或者再设定用益权。□□”用益权是所有权的组成部

  为什么呢?因为“转让、出租、抵押”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权

  利。当所有权者把使用权出让后□□□,使用权者行使“转让、出租□□、抵押”权利势必会

  犯了吗?所以,民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、抵押□□□、转让□□。

  25%就能动用转让权□□,国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前,不得转

  所以□,我国的土地使用权出让制度就是由土地使用者动用“处分权□□□”来“处分□□”使

  用权的制度,是让□□“使用权□□”为“处分权”服务的制度。而我国房价的暴涨,就是因

  些国家“市场化”了几百年□□□,老百姓的住宅用地价并没有因为□“市场化”而“化”上去□□□。

  他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的□□,他们不会对真正的土地主人负责□□□,在使用权与所有权分离的前提下,让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让等“处分权利”□,这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀□□□!

  展开全部你想象力很丰富.可是不是那样的是由于土地偏重于保证粮食安全,对城市化所用的土地进行了严格的行政限制,对于城市建设□,特别是住宅用地的供给与城市化进程中城市和城镇人口增长的需要不相适应,使住房价格存在着土地供给过少导致的上涨压力□□。住宅用地供给小于需求□,势必推动地价上升,而地价上升和住宅供给量不足□□,两个因素又推动房价快速上涨。

  展开全部中国的房子贵以及上涨的原因有:一、需求旺盛。供给严重不足是房价上涨的重要原因□。停止福利分房,使近几年全国住宅市场化消费成为一股洪流。而且□,目前我国正处于城市化和工业化加速阶段□□,大量农村人口涌入城市□□□,每年约有几百万大学毕业生留在城市,每年城市增加人口在1000万以上。这些自住型的刚性需求很难通过调控加以大幅抑制□□□.二、有效供应不足。从2005年开始□,全国商品住宅开始供不应求□□,今年这一矛盾进一步加剧,全国商品住宅竣工量只有成交量的大概一半□□□。自然引发抢房,涨价现象□。

  三□、“招拍挂”推高地价□。土地出让由过去协议转让改为实行“招拍挂□□□”后□□□,价格随市场走,土地价格有不小的涨幅,对房价构成较大的影响□□□,但土地价格涨幅远远没有房价的涨幅大。今年前三季度全国地价上涨的幅比房价涨幅高出近一倍。

  四□□□、房地产商追求高利润□□。这本无可厚非□□,企业追求利润是正常的。只要市场能接受,房地产商一定会尽可能提高售价□□□。有些媒体和个人对房地产暴利进行谴责,这是于事无补的,除非供过于求,房地产商才会被迫降价。

  五、房屋拆迁费提高□□□。近几年房屋拆迁问题非常多□□,迁费用确实比前些年增长很快。一方面由于房价持续上涨、城市地价上涨使待迁房屋价值提高,另一方面动拆户在拆迁过程中的话语权越来越大□□,以前开发商和地方政府强行低价拆迁的现象越来越少,而且《物权法》的出台也为动拆迁户撑了腰□□,导致部分人漫天要价。

  六、产品质量与城市环境提高。近些年住宅总体质量有所提高,这一方面反映出政府监督力度加大□,另一方面,也反映出许多新材料用到住宅上□□,提高了住宅质量。环境的改善,有许多是政府的投入□□□,如学校、医院、商店、社区设施□□□、道路交通等城市基础设施建设基本是由政府投资,大大改善了居民的居住环境,提高了住宅小区的品位,对房地产成本的影响不是很大。

  七□、建材价格上涨。近些年随着我国经济高速发展,能源、原材料紧张价格上涨,对建材价格有一定影响□□□。但应该看到建材行业是竞争比较激烈的行业□□,门槛相对比较低,所以价格上升幅度并不大。

  八□□□、外资大量涌入。人民币升值和全球流动性过剩及中国楼市的高收益,吸引大量外资涌入。外资购买的绝大多数都是高档物业,而高档物业的价格往往会成为整个市场的风向标;外资开发或参与的项目多属中高档□□□,由于他们财力雄厚□,往往在土地竞标中推高地价,而且大量高端物业的涌现□,也必将拉高市场整体价格。

  九、投资投机疯狂。2003开始时,主要由温州炒房团在上海及长三角中心城市炒房,后来他们到全国各处炒房;山西煤老板成后起之秀。还有外资,上面已提到。另外□,上海、深圳、北京等一线城市居民投资性甚至投机性购房渐成风潮。原因是多方面的,比如流动性过剩□□,储蓄收益过少甚至贬值,楼市回报高等。

  十、房地产市场混乱。市场中交易双方信息不对称,地产商囤地捂盘、散布虚假信息,代理商、广告商也玩弄技巧□□□,使消费者白白付出更高的买房代价□□□。比如中天置业这种老板携客户房款、银行贷款潜逃的恶性事件。

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